Análisis de lo que ha hecho la vivienda en 2021 y lo que hará en 2022 en España

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Iván Ruiz Lorente

Date Published: 2021-11-24

Todos estos factores han tenido un impacto directo en el mercado inmobiliario, en el que a pesar de no detectarse elementos de sobrecalentamiento sí se ha producido un patrón eufórico.

 

Las compraventas de viviendas en 2021

Los últimos datos del INE muestran incrementos interanuales en el número de operaciones de compraventa superiores al 40%, una cifra que podría resultar alarmante si se usa sin contexto. La pandemia, y sobre todo los confinamientos, provocaron un súbito parón en todas las operaciones y una caída brusca y simultánea de todos los indicadores.

La apertura del mercado y la recuperación de la confianza de los compradores (gracias a los exitosos procesos de vacunación, las hipotecas históricamente baratas y los ahorros generados por las familias durante estos meses) fue devolviendo el apetito a la demanda que dio comienzo una rápida escalada para volver a la situación prepandémica cuanto antes. Además, los últimos datos ofrecidos por el Consejo General del Notariado muestran que tras la vuelta del verano esos incrementos se han suavizado y que podrían acabar el año con subidas de un solo dígito.

Las hipotecas en 2021

En una línea muy parecida encontramos la situación del mercado hipotecario, con crecimientos interanuales por encima del 60%. La rápida recuperación del mercado está detrás de estos datos, pero no debemos olvidar tampoco el importante volumen de familias que se cambian de entidad para aprovecharse de los tipos históricamente bajos que hay actualmente en el mercado.

A pesar de la guerra de precios, los bancos no han modificado sustancialmente los criterios de riesgo, y la ratio de esfuerzo de las nuevas hipotecas se mantiene por debajo del 35%. Ahí está la clave que explica las pronunciadas curvas que dibujan en los últimos meses todos los indicadores, pero basta un simple vistazo para entender que los valores que estamos alcanzando no corresponden a un sobrecalentamiento sino que se sitúan en los valores razonables que hubieran alcanzado de no haber tenido lugar la pandemia.

Del mismo modo que sucede con las hipotecas, los datos del último trimestre de los Notarios muestran una mayor ralentización lo que provocará que, aunque el apetito de la banca por prestar siga siendo alto, el año posiblemente se cerrará con subidas poco llamativas en el número de préstamos firmados.

La evolución del stock 

El año de la pandemia apenas tuvo efecto sobre el stock disponible de vivienda en venta, con un comportamiento similar en todos los grandes mercados. 2021, en cambio, ha traído consigo que los principales mercados hayan tomado caminos divergentes. Mientras en Madrid la oferta que encuentra en idealista una persona que busca comprar vivienda en diciembre de 2021 es un 14% inferior a la que había hace un año, en la ciudad de Barcelona encuentra un 3% más.

De hecho, si comparamos los datos con el mínimo de la pandemia de mayo de 2020, la oferta en Madrid es solo un 7% más elevada, mientras que en Barcelona crece hasta el 30%. La explicación a estas diferencias la encontramos por un lado en el mayor dinamismo de la capital, así como en un trasvase de producto de alquiler hacia venta en Barcelona, motivado por los cambios legales de la comunidad.

La evolución de los precios en 2021

En contra de lo que muchos expertos vaticinaron, no sufrieron caídas a causa del cierre de mercado y, con la excepción de una ligera caída en el mes de junio de 2020, se mantuvieron estables, con una ligera tendencia alcista. Actualmente, a pesar de los grandes números de operaciones e hipotecas, siguen creciendo por debajo del 5% interanual (3,5% en el mes de noviembre). El crecimiento en Madrid es aún menor (0,2%) y en Barcelona se siguen produciendo caídas (-3%).

Los alquileres en 2021

Hemos vivido un año para el alquiler, con un stock que llegó a máximos a principios de verano, incrementándose un 137% frente al escenario anterior al coronavirus en Madrid y del 107% en Barcelona. Cuando la normalidad comienza a instalarse en julio de este año y la mayoría de ERTEs terminan, el teletrabajo se convierte en una fórmula híbrida, vuelven los estudiantes y los turistas a las ciudades, la oferta comienza a caer rápidamente, un 55% menos en Madrid y un 68% en Barcelona. Aún así, la situación que nos encontramos en la “postpandemia” es que Madrid tiene un 6% más oferta que antes de marzo de 2020, mientras que en Barcelona se ha reducido un 34%. Posiblemente debido a la regulación del mercado del alquiler en Cataluña y al trasvase de viviendas al mercado de venta, Barcelona ha retrocedido al mismo nivel de oferta que tenía en 2017 (en el entorno de las 6.500 viviendas ofertadas), mientras que en Madrid se mantiene en la línea en la que hubiera estado de no haber mediado una pandemia.

En cuanto a los precios del alquiler están viviendo una montaña rusa similar: mientras el mercado contaba con más oferta que nunca los precios caían con fuerza. En el mes de abril los precios llegaron a caer un 16% interanual en Barcelona, mientras que en mayo en Madrid la caída fue del 13%. La reducción del stock ha provocado que los últimos datos del mes de noviembre arrojen una caída de solo el 1,6% en Barcelona y del 4,9% en Madrid, aunque ya se empiezan a observar subidas trimestrales en ambos mercados (2,4% en Barcelona y 0,2% en Madrid).

Los riesgos en la vivienda para 2022

Uno de los aspectos que pueden modificar el comportamiento del mercado es la elevada inflación actual y previsiblemente en el medio plazo. El encarecimiento de la vida supondría una merma de la capacidad de ahorro de los españoles, así como una menor capacidad de financiación (tanto por falta de ahorros como por hacer frente a las cuotas con un endeudamiento razonable), lo que restringiría a algunos compradores del mercado de compra. Aún así, la gran incógnita es si el periodo inflacionario es transitorio o tendremos efectos de segunda ronda, al trasladarse a los salarios por encima de los previsto, lo que podría provocar que la elevada inflación fuera permanente.

Por el contrario, no parece probable que el BCE suba tipos en este año, debido al altísimo nivel de deuda de los países europeos, y posiblemente vaya a remolque del mercados. Aún así, un escenario de subida de tipos al 1% o 2% no supondría un impacto significativo en los ciudadanos.

Previsiones

A nuestro juicio el mercado dispone de todos los elementos para estabilizarse en los niveles actuales y no mantener crecimientos de doble dígito en la mayoría de los indicadores. Las compraventas posiblemente se mantengan por encima de las 550.000 unidades anuales y las hipotecas firmadas es posible que sufran un estancamiento, o una ligera caída en el caso de subida de tipos que hiciera menos interesante la financiación para determinadas familias.

En cuanto a los precios, los niveles actuales se mantendrán en el corto plazo, con incrementos por debajo del IPC (5%). La estabilización de las compraventas podría permitir una tasa de remplazo en la segunda mano que reduzca las tensiones actuales y mantenga los precios durante los próximos trimestres.

Fuente: idealista.com

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